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媒體:用經營貸置換房貸,餡餅還是陷阱

發布日期:2022-10-09  來源:北京青年報  瀏覽次數:4947
 目前,很多銀行的經營貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平,少數銀行對部分優質企業客戶,甚至能給予3%左右的優惠利率。房貸利率與經營貸利率的利差,讓很多中介看到了“商機”。

“房貸置換,500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%,速度快額度高”……最近,不少房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話,勸說他們將手頭利率較高的房貸轉換成利率低的經營貸,省下大筆利息。事實果真如此嗎?

北京青年報記者采訪多名業內人士發現,所謂的貸款置換操作,不僅存在多種隱性收費,還潛藏著政策和法律風險。一旦金融機構發現違規操作,會立即要求貸款人在短期內還清所有欠款,若無法及時還款,或因騙貸而擔刑責。

現象

中介推房貸轉經營貸業務

經營貸,顧名思義,是為了滿足企業經營活動需要發放的貸款。據了解,隨著國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低,很多銀行的經營貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平,少數銀行對部分優質企業客戶甚至能給予3%左右的優惠利率。

個人房貸雖然也大都與LPR掛鉤,改為LPR加點的方式定價,但是存量房貸客戶的加點幅度已經在房貸合同中固定。因此,不少前兩年辦理房貸的客戶現在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差,讓很多中介看到了“商機”,并宣稱會提供“一條龍”服務。

因為經營貸是針對企業的貸款產品,所以貸款者名下必須要有公司。

北青報記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業務的“王經理”。他表示,現在房貸置換經營貸特別合適,利率能做到3.4%,只要名下有北京城區的住宅就行。“王經理”表示,入股公司有關的各種手續和申請貸款的所有資料,他們都會幫忙準備。不過,客戶需要將房貸先還清,解除原來的房貸抵押,再向銀行申請經營貸。如果客戶自己不能還清原來房貸,他們也可以提供過橋資金。

“王經理”還強調,貸款下來后,不能直接打進客戶自己賬戶,必須有“第三方”,也就是企業采購原材料等經營活動需要對接的供貨商。“第三方收到貸款后再把錢打進你的賬戶。”

這樣“周到”的服務,肯定不是免費的。“王經理”說,他們的收費標準是貸款額的1%-2%,會根據每個案例的實際難易程度有所區別,如果涉及第三方,可能還會單獨收費,一般是0.5%。過橋資金每日利率一般是千分之一。

北青報記者從其他市場人士處了解到,房貸置換經營貸的基本操作都是“王經理”所介紹的“套路”,但是收費標準會有所不同。比如,過橋資金利率,不同城市不同中介的標準有高有低,低的能到萬分之五,高的能到千分之二。但是,只要經營貸沒放款,這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定,但現實中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”,一個月才放下款來,過橋利息就花了一大筆。

值得一提的是,所有這些手續費和利息都是轉貸的成本。公開報道顯示,少數“無良”中介會在辦理過程中,以各種名義加收額外費用,比如擔保費、公證費等,轉貸者最后發現,轉貸的成本比預想的高了很多。

風險

經營貸需要定期續貸

事實上,不少現實案例表明,用經營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風險。絕大部分中介也不會把其中所有的風險告訴客戶。

某國有大行信貸部門的專業人士告訴北青報記者,監管部門一直明令禁止經營貸違規流入樓市,特別是去年以來,監管力度明顯加強?恐薪榘b申請經營貸肯定是違規的。銀行會對申請經營貸的公司有多方面的要求,以他所在的銀行為例,必須要求公司經營滿一年,貸款人擔任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請貸款,包裝后的公司通常變更時間較短,不符合銀行經營貸的要求,銀行也會對此加大審核力度。即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請到經營貸,在貸后管理中,銀行也會跟蹤該公司的經營情況,一旦發現異常,監測到貸款違規進入樓市,銀行將會要求客戶限期還清所有貸款,客戶個人征信也會留下不良記錄。

北青報記者發現,對于違規包裝出來的經營貸,抽貸并非小概率事件。去年全國多地銀保監局都針對經營貸違規進入樓市開展專項行動,不少客戶收到銀行抽貸的通知,短期內湊不齊錢還貸款,只能找高息過橋資金應急,甚至不得不低價賣房籌款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下,用自己名下的一套二手住房抵押,申請了200萬元經營款用作首付。去年8月初,他突然收到銀行通知,要求在30天內還清全部違規貸款,否則不僅會有罰息,還要進入失信名單。舒先生一時賣不掉手里的房子,又沒有那么多余錢,情急之下只能借高息過橋資金還貸。面對每天近2000元的過橋日息,再加上二手房難以出手,舒先生說自己度日如年。最后不得不將二手房降價賣出。

此外,大部分銀行會要求經營貸客戶1年或3年,最多5年續簽一次。利率越低,續貸的間隔越短。每次續貸,銀行還會按程序審查這家企業的貸款資質和經營情況。銀行不會保證一定會成功續貸,更不會保證續貸時利率與原來一樣。

對貸款者壓力更大的是,續簽的時候,不少銀行會要求先歸還本金,等成功續貸之后再發放一筆新的貸款。這意味著,客戶很可能還要找中介的過橋資金應急。

有銀行人士表示,最近兩年因為疫情的原因,為支持實體經濟,正常經營的小微企業基本都能無本續貸,很多人會感覺經營貸很寬松,以后政策如果變了,優惠便利條件沒有了,貸款利率也可能會變高。這都是借款人必須考慮的政策風險。

提醒

貸款申請弄虛作假或追刑責

從中介的“一條龍”服務看,用經營貸置換房貸整個流程,手續繁雜,環節眾多。任何一個節點出現差錯,都可能讓貸款者蒙受損失,甚至遭遇法律風險。

北京時代九和律師事務所合伙人許桂林律師舉例說,經營貸的貸款不是直接進入本人的賬戶,萬一遇到不講信用的第三方,或者第三方出了意外情況,也可能拿不到錢或不能及時拿到錢。此外,中介提供的過橋資金如果出了問題,貸款者不僅拿不到錢,還將陷入債務糾紛。

許桂林提醒大家,找中介包裝經營貸最嚴重的后果,并非金錢或個人征信的損失,而是有“牢獄之災”。如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為,又給銀行造成壞賬,可能涉嫌騙取貸款罪,銀行可以報警追究刑事責任。

據了解,我國《刑法》規定,以欺騙手段取得銀行貸款,給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。根據司法解釋,騙取貸款金額在100萬以上,給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案。

(編輯:馬麗麗)
 
 

 
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